GAIN.com.ua Женский сайт о финансовом успехе, деньгах и бизнесе

Кредит на приобретение или строительство жилья (жилищный кредит) называется ипотечным кредитом.

Ипотечный кредит - это кредит, который выдаваётся Заёмщику на конкретную цель - приобретение или строительство недвижимости - дома, квартиры, коттеджа, дачи, земельного участка - под залог (ипотеку) приобретаемой или строящейся с помощью кредитных средств недвижимости.

Существует два вида жилищного кредитования.

Первый - кредитование приобретения жилья на первичном рынке - это кредитование покупки или строительства жилья, у которого ранее не было собственника и которое ранее не использовалось, то есть это кредитование приобретения совершенно нового жилья.

Второй вид - это кредитование приобретения жилья на вторичном рынке - кредитование приобретения жилья, которое ранее уже находилось в чьей-либо собственности и использовалось, и, таким образом, уже не является совершенно новым жильем, а имеет определённую степень износа (амортизации).

Кроме жилищного кредита, ипотечным считается кредит, выдаваемый Заёмщику на приобретение нового жилья, долг по которому будет частично или полностью погашен за счет средств от продажи уже принадлежащего Заёмщику жилья.

Такая ситуация типична, когда Заёмщик желает приобрести более новое и просторное жилье по сравнению с тем, которое уже есть. Обеспечением по кредиту будет выступать новое приобретаемое жилье, а в Кредитном договоре оговаривается, что определённая сумма долга по кредиту будет погашена за счет "старой" недвижимости, принадлежащей Заёмщику, в течение определенного срока.

Такая схема удобна тем, что до продажи "старого" жилья Заёмщик приобретает в собственность с помощью кредита "новое" жилье, переезжает на новое место жительства и уже после переезда продаёт "старое" жилье. За счет денег от продажи "старого" жилья Заёмщик погашает весь или часть долга по кредиту, полученного им на приобретение "новой" недвижимости.

Ипотечными кредитами являются также кредиты, выдаваемые не на приобретение недвижимости, а на любую другую цель, обеспечением по которым является ипотека недвижимости.

Например, если у человека есть в частной собственности дом, и он хочет приобрести автомобиль, но недостаточно средств на первый взнос или недостаточна сумма документально подтверждённых доходов семьи для получения кредита, а, как это у нас часто бывает, неофициальные доходы, в принципе, позволяют кредит взять, то Кредитор может выдать такому Заёмщику кредит на приобретение авто под залог его дома. При этом по целевому назначению кредит будет считаться автокредитом, а по виду обеспечения - ипотечным.

Развитие ипотечного кредитования также, как и появление кредитных союзов, во многом обязано Германии. В Украине первый ипотечный земельный банк был открыт в Одессе в 1864 году. С приходом к власти большевиков была ликвидирована частная собственность вообще и на землю в частности, что обусловило отсутствие в СССР ипотечного кредита.

Ипотечный кредит представляет собой долгосрочный вид кредита, так как обычно предоставляется на срок от 5 до 30 лет. Кредит под залог недвижимости граждане предпочитают получать в иностранной валюте, потому что цены на дома и квартиры формируются в долларах США либо Евро и процентная ставка по ипотечным кредитам в иностранной валюте ниже, чем по кредитам в гривне. Поэтому брать кредит в иностранной валюте выгоднее, так как он обходится дешевле.

Средняя процентная ставка (не реальная, а просто декларируемая банками средняя процентная ставка без учёта комиссионных, страховых и разовых платежей) по ипотечным кредитам снизилась с 18% до 15% годовых в гривне и с 12,3% до 10,5% в долларах США, с 11% до 9,5% в евро.

Максимальный размер кредита на приобретение недвижимости составляет 70-80% от её рыночной стоимости, то есть размер первоначального взноса Заёмщика равняется 20-30% от стоимости приобретаемого жилья; срок кредитования по ипотечным кредитам составляет 5-30 лет; решение о выдаче кредита принимается в течение недели при наличии всего необходимого пакета документов и лиц-участников сделки, ипотечный кредит может быть выдан уже в течение второй недели после подачи клиентом заявления на получение кредита.

Наибольшее количество ипотечных кредитов выдаётся в Киеве, Донецке, Днепропетровске, Одессе, Харькове, Запорожье, Севастополе. Размер среднего кредита составляет 20-25 тысяч долларов США, Заёмщиками являются 30-40-летние люди, занимающие руководящие должности среднего или высшего уровня, либо же имеющие собственный стабильный бизнес с уровнем дохода не менее 4 000 грн. в месяц на семью.

Схема при приобретении жилья на первичном рынке с помощью ипотечного кредита выглядит следующим образом:

1) Заёмщик выбирает строительную компанию, фонд, который будет осуществлять или уже осуществляет строительство многоквартирного дома, определяется с этажом, количеством комнат, размерами квартиры, её стоимостью;

2) Заёмщик обращается в Банк, который соглашается после оценки кредитоспособности и платежеспособности Заёмщика выдать ему ипотечный кредит;

3) Заёмщик и строительная компания заключают ранее - Инвестиционный, а сейчас какой-либо другой Договор об участии в Фонде Финансирования Строительства или о приобретении облигаций (например, Договор о долевом участии в строительстве или Договор купли-продажи имущественных прав на строящуюся квартиру), по которому строительная компания обязуется построить и передать в собственность Заёмщика определённую квартиру, а Заёмщик обязуется осуществить первоначальный взнос за квартиру и произвести окончательный расчёт по кредиту в обусловленный договором срок.

В настоящее время подписывать любой договор непосредственно с застройщиком очень рискованно и приобретение жилья на первичном рынке на данный момент "заморожено": законодатели ввели новшества, благодаря которым заключать гражданам прямые инвестиционные договора со строительными компаниями запрещено. Поэтому Заёмщикам лучше дождаться лучших времён для приобретения жилья на "первичке", когда схемы с облигациями, Фондами Финансирования Строительства и другие возможности будут однозначно разрешены и безопасны;

4) затем Банк и Заёмщик заключают Договор ипотечного кредитования и одновременно с ним подписывают Договор залога имущественных прав на строящееся жилье, который по окончанию строительства и передаче квартиры в собственность Заёмщика трансформируется в Договор ипотеки;

5) заключаются Договора страхования, осуществляется регистрация обременений на имущественные права на строящуюся недвижимость, а затем и на предмет ипотеки;

6) Заёмщик выплачивает сумму кредита и проценты в сроки, обозначенные в Графике Кредитного договора или досрочно, после чего получает квартиру в личное полное владение, пользование и распоряжение.

Приобретение жилья в новостройке выгоднее приобретения жилья на вторичном рынке. К тому же новое жилье - это новое жилье, доступная цена делает приобретение жилья на первичке ещё более привлекательным.

Традиционно цены на 1 м2 на первичном рынке жилья ниже, чем цены на 1 м2 на вторичном рынке.

Впечатление о том, что жильё на первичном рынке стоит дороже жилья на вторичном рынке, складывается из-за того, что современные квартиры в новостройках отличаются большей площадью, чем те же "хрущевки" или "сталинки".

Хотя площади современных квартир и больше, чем площади квартир, построенных в советское время, тем не менее, они недостаточно большие для того, чтобы гарантировать максимальную устойчивость и надёжность домов. Многие жильцы, живущие на 14-17-х этажах современных домов, испытывают большой дискомфорт во время сильного ветра, т.к. дома буквально "качает" из стороны в сторону. Именно для того, чтобы избежать проблему неустойчивости зданий на Западе строят многоквартирные дома и офисы с намного большей площадью, чем у нас.

Недорогие квартиры продаются в тех домах, которые только проектируются или предлагаются неизвестными застройщиками. Существует риск того, что проект ограничится чертежами, а застройщик исчезнет вместе с деньгами обманутых покупателей.

Для минимизации риска Заёмщику необходимо узнать, есть ли у застройщика разрешение на начало строительства, построил ли он хотя бы пару этажей. Надо получить как можно больше информации о строительной компании и о строительном проекте.

Также не мешает выяснить, выступает ли известный коммерческий банк, входящий в первые три десятка банков Украины, в качестве Кредитора в предполагаемой сделке, если да - то это хороший признак. Также стоит детально изучить не только условия, цену, месторасположение, количество комнат и квадратных метров, но и сроки, и качество (материал) строящегося жилья.

Это важно. Основными рисками Заёмщика остаются риски несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию, риски изменения планировки жилья, повышения стоимости 1 м2.

До принятия законодательных новшеств относительно запрета заключения прямых инвестиционных договоров Заёмщика с застройщиком в Киеве было построено более 1 миллиона квадратных метров жилья именно благодаря схеме с Инвестиционными Договорами.

Преимущество этой схемы заключалось в том, что имущественные права на строящееся жильё довольно быстро превращались в право собственности на квартиру.

В настоящее время лучше не рисковать и подождать, когда юристы дадут "зелёную улицу" какой-либо из трёх упомянутых схем: Инвестиционным Договорам, Фондам Финансирования Строительства или облигациям.

Схема с облигациями .

Застройщик выпускает беспроцентные целевые облигации, которые обязуется погасить квадратными метрами.

Основное преимущество облигаций в том, что накапливать энное количество облигаций для получения необходимого метража можно постепенно, а ведь при любой другой схеме существует первоначальный взнос.

Но облигации не закрепляют за Заёмщиком именно ту квартиру, которую он хочет приобрести. То есть этаж, количество комнат, их расположение, сам Заёмщик выбирать не сможет, квартиры будут распределяться между Заёмщиками по решению Застройщика.

За бронирование определённой квартиры Заёмщику придётся доплатить.

Основные риски: риск несвоевременного ввода жилья в эксплуатацию и передачу его Заёмщику, риск подорожания стоимости 1 м2.

Продать свои облигации Заёмщик может только другому гражданину - такому же Инвестору. Но всегда существует потенциальный риск того, что предложенные на продажу Заёмщиком облигации могут никого не заинтересовать. К тому же, если Заёмщик не обменяет свои облигации на квартиру в течение определённого количества месяцев, определённых Договором с Застройщиком, облигации теряют свою силу, а Заёмщик - вложенные в них деньги.

Фонды Финансирования Строительства (ФФС).

Фонды Финансирования Строительства (ФФС) - накапливают средства от различных Покупателей-Заёмщиков для осуществления доверительного управления этими средствами.

ФФС являются финансовыми учреждениями.

По мере продвижения процесса строительства новостройки ФФС перечисляет денежные средства Застройщику. ФФС контролирует использование этих средств, следит за соблюдением Застройщиком сроков строительства.

Данная схема не гарантирует постоянства фиксированной стоимости жилья.

Но тут есть и свои плюсы: конкретное жилище закрепляется за Заёмщиком, новостройка обязательно страхуется от рисков разрушений, некачественных работ; за расторжение отношений с ФФС и Застройщиком Заёмщик уплачивает меньшую, по сравнению с другими схемами, сумму штрафа или пени.

Мошенничество при приобретении жилья на первичном рынке осуществляется по следующим сценариям:

1. Строительная компания начинает строительство новостройки. Вторая компания начинает активно рекламировать проект по продаже квартир в этой новостройке. Строительная компания делает вид, что ничего не знает о существовании второй компании. После того, как вторая компания продаёт большую часть или все квартиры в новостройке, она исчезает вместе с деньгами Покупателей. В результате: Покупатели без денег и без квартир, вторая компания - с деньгами обманутых Покупателей, а Строительная компания как бы и ни при чём.

2. Неизвестная строительная компания получает земельный участок и разрешение на осуществление строительных работ, ставит на выделенном участке забор, строительный кран, создаётся видимость бурной деятельности по строительству новостройки. Параллельно идёт активная массированная реклама по продаже квартир в этой новостройке, цены снижены на 20-50% по сравнению со средней рыночной ценой. Затем в один прекрасный момент, когда с доверчивого населения собрано достаточно средств, исчезают: деньги, забор, кран и руководство компании.

3. Строительная компания начинает стройку одной новостройки и продаёт в ней квартиры. Компания серьёзная, всё идёт нормально. Но… В договоре Застройщика с Заёмщиком отсутствует пункт об ответственности Застройщика за несвоевременную сдачу новостройки в эксплуатацию и передачу квартиры Заёмщику в собственность. Когда продано почти 100% квартир в новостройке, строительство прекращается, а Застройщик направляет средства на начало строительства новой новостройки. И это происходит не единожды… Заёмщик может получить квартиру и сто, и двести лет спустя…

Схема при приобретении жилья на вторичном рынке с помощью ипотечного кредита выглядит следующим образом:

1) Заёмщик самостоятельно или с помощью агента (риэлтора, брокера) по операциям с недвижимостью находит дом или квартиру, которую хочет приобрести, договаривается с Продавцом о нюансах Договора купли-продажи - цене, первоначальном взносе, дате сделки, проверяет документы, удостоверяющие право собственности Продавца на жилье, выясняет, если ли долги по коммунальным услугам, другие прописанные в квартире лица;

2) Заёмщик обращается к Кредитору, Кредитор выносит положительное решение о выдаче кредита;

3) заключаются Договоры: нотариально заверенный Договор купли-продажи недвижимости, в котором есть пункт о том, что недвижимость приобретается частично за счёт кредитных средств конкретного Кредитора, с передачей Заёмщиком-Покупателем первоначального взноса Продавцу; Ипотечный кредитный договор и Договор ипотеки.

При подписании Договора купли-продажи недвижимости Заёмщик отдаёт сумму первоначального взноса Продавцу.

После подписания Ипотечного кредитного договора и Договора ипотеки между Заёмщиком и Кредитором, Кредитор перечисляет или выдаёт наличными в кассе сумму кредита Продавцу (которая равняется: стоимость квартиры минус сумма первоначального взноса).

4) заключаются Договоры страхования: кредитных рисков, жизни Заёмщика и Предмета ипотеки.

После регистрации Договора купли-продажи в БТИ Заёмщик получает свидетельство о праве собственности на приобретённую недвижимость, а Кредитор - свидетельство о наложении на данную недвижимость обременения в виде ипотеки;

5) Заёмщик выплачивает сумму кредита и проценты в сроки, обозначенные в Графике Кредитного договора или досрочно. После полного погашения Заёмщиком долга по кредиту и процентам обременение Кредитора теряет свою силу и Заёмщик может самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться своей недвижимостью.

Ипотечный кредит - самый важный вид кредита, который непосредственно влияет на социальную стабильность в государстве. Человек, у которого есть свой дом или квартира, имеет опору под ногами: он более уверен в себе, имеет возможность создать семью, спокойно работать и планировать будущее.

Ипотечные кредиты в иностранных государствах обычно предоставляются ипотечными банками.

Риски невозврата ипотечных кредитов в развитых странах минимальны; в США проблемные жилищные кредиты составляют примерно 3% от общего количества ипотечных кредитов.

В Украине ипотечный кредит только набирает обороты. Неразвитость ипотечного кредитования имеет несколько причин:

1) доходы кредитоспособных Заёмщиков нелегальны, поэтому их кредитоспособность определяется по косвенным признакам;

2) экономическая нестабильность может привести к потере Заёмщиком источников своих доходов и невозможности погасить кредит и проценты;

3) нестабильность валютных курсов может привести к снижению ценности недвижимости;

4) вступивший в силу с 1 января 2006 года Закон Украины "О защите детства" создаёт на данный момент особые трудности для получения ипотечного кредита семьям с малолетними детьми в возрасте до 10 лет.

Ипотечный кредит широко развит в тех странах, где обеспечением выступают не только дома, квартиры, коттеджи, но и сама земля, где есть развитый рынок земли.

В Украине рынок земли не развит, многочисленные законодательные коллизии в области земельных отношений не способствуют развитию кредитования под ипотеку земли.

Жилищное кредитование - достаточно сложный вид ипотечного кредитования, так как при выдаче кредита необходимо учесть множество нюансов, начиная от определения платежеспособности Заёмщика и заканчивая тщательной проверкой юридической "чистоты" предмета ипотеки - недвижимости. Кредитные работники должны обладать специальными юридическими знаниями и уметь объективно оценивать кредитоспособность Заёмщика, стоимость Предмета ипотеки, для чего им необходимо постоянно повышать свою правовую и экономическую квалификацию.

В настоящее время существует наибольший и неудовлетворённый спрос именно на жилищный кредит.

В Украине на квартирном учёте состоит каждая десятая семья - 1,5 миллиона украинских граждан, то есть примерно 3% наших сограждан стоят только на официальном учёте в очереди на квартиру!

А вот реально купить жильё в кредит из всех желающих могут лишь 8-10% счастливчиков.

672 тысячи украинцев нуждаются в социальном жилье, а ежегодно получают жильё лишь до 30 тысяч "очередников". Это означает, что при сохранении существующих темпов, среднему "очереднику" придётся ждать около 20 лет. В лучшем случае.

И это - официальный учёт и статистика, которые славятся своими оптимистическими розовыми очками. Фактическая потребность населения Украины в жилье раза в два выше официальных цифр.

Так как ипотечный кредит и самый дорогой, и самый рисковый, развитие жилищного (ипотечного) кредитования происходит медленно и неуверенными темпами. Но с приходом крупных системных иностранных банков ситуация на рынке жилищного кредитования кардинально изменится к лучшему в ближайшие пять-семь лет.

Дешёвые иностранные депозитные ресурсы составят серьёзную конкуренцию кредитам отечественных кредитных учреждений.

Депозитные ресурсы отечественных Кредитором привлекаются по очень высоким процентным ставкам: в национальной валюте плата за депозит сроком до одного года в банках достигает 14-16% годовых, в кредитных союзах - 17-18% годовых и более, а в иностранной валюте доходит до 12% годовых.

Обратите внимание: ПРОЦЕНТНЫЕ СТАВКИ ПО ДЕПОЗИТАМ ПРАКТИЧЕСКИ РАВНЯЮТСЯ ПРОЦЕНТНЫМ СТАВКАМ ПО КРЕДИТАМ.

Но так не бывает!!!

Кредитные учреждения - это не благотворительные организации. Движущая цель любого кредитного учреждения - получение максимально возможной при данных обстоятельствах прибыли.

Средняя процентная ставка по депозитам и кредитам предприятиям (преимущественно) и гражданам коммерческих банков составляла:

в 1992 году - 76% годовых по кредитам и 68% по депозитам при годовой инфляции 2000% и марже 8%;

в 1993 году - 221% годовых по кредитам и 187% по депозитам при годовой инфляции 10156% и марже 34%;

в 1994 году - 202% годовых по кредитам и 171% по депозитам при годовой инфляции 401% и марже 31%;

в 1995 году - 107% годовых по кредитам и 61% по депозитам при годовой инфляции 182% и марже 46%;

в 1996 году - 77% годовых по кредитам и 34% по депозитам при годовой инфляции 40% и марже 43%;

в 1997 году - 49% годовых по кредитам и 18% по депозитам при годовой инфляции 10% и марже 31%;

в 1998 году - 55% годовых по кредитам и 22% по депозитам при годовой инфляции 20% и марже 33%;

в 1999 году - 53% годовых по кредитам и 21% по депозитам при годовой инфляции 14% и марже 32%;

в 2000 году - 40% годовых по кредитам и 14% по депозитам при годовой инфляции 26% и марже 26%;

в 2001 году - 30% годовых по кредитам и 11% по депозитам при годовой инфляции 6% и марже 19%.

За последние 5 лет средний уровень процентных ставок по кредитам и депозитам, размер маржи изменились незначительно.

Как видно из данных, ни один банк не работал, и не будет работать себе в убыток: разница между платой за кредиты и платой за депозиты обеспечивает стабильно высокие доходы кредитных учреждений.

А так называемые "нулевые" кредиты, кредиты с процентной ставкой 0% годовых или 0,001%, или 0,0001% имеют своей целью психологически воздействовать на сознание потенциальных Заёмщиков. И этот трюк с нулевым процентов очень успешен, раз за разом он удаётся Кредиторам, заманивающих легковерных граждан получить кредит и ничего за него не заплатить.

"Нулевые", "дешёвые" кредиты неизменно пользуются у граждан повышенным спросом при том, что фактически с учётом разнообразных комиссий и других сборов самый дешёвый кредит стоит в Украине от 24% годовых и выше.

Что самое интересное, из года в год кредиты не сильно дешевеют. Максимум на 2-5 процентов. И то под сильным давлением, создаваемого появлением всё новых конкурентов.

Процентные ставки по кредитам просто не могут быть ниже 24-28% годовых с точки зрения экономической целесообразности: депозиты в гривне обходятся Кредиторам в 17-18%, а в иностранной валюте - 12-14% годовых. Прибавьте к этим процентам минимум 7-8% годовых, которые Кредитор просто обязан заработать на выдаче кредита: иначе он не выживет.

Более половины кредитов в гривне в настоящее время в Украине выдаётся под 30-40% годовых. Четверть кредитов в Украине выдаётся под 50-80% годовых. И ещё одна четверть предоставляется доверчивым гражданам под 90-170% годовых.

В категорию последних кредитов попадают наиболее легко и быстро получаемые кредиты, кредиты с небольшим пакетом документов, ломбардные кредиты.

Вы никогда не задумывались, почему Кредитор не интересуется доходами Заёмщика, его пропиской, не утруждает себя сборами стандартной для кредитования документации?

Ведь любому, даже далекому от финансов, человеку понятно, что выдавая кредит человеку без прописки или без определённого места жительства, без поручителя, без залога, без доходов, Кредитор сильно рискует не получить свои деньги обратно.

Именно из-за высоких рисков неполучения обратно части своих кредитов подобные Кредиторы не могут выдавать кредиты под меньший, чем 90-170% годовых процент.

Если 2 или 3 кредита так и не будут возвращены Кредитору, то потеря этих 2-3 кредитов перекроется за счёт доходов от остальных 7-8 нормально возвращенных с процентами кредитов.

Чем выше риски по невозврату кредита из-за самих условий кредитования, тем выше будет плата за кредит, оформленный в таком кредитном учреждении.

Хотите быстро и практически без документов оформить кредит? Пожалуйста!!!

Но и будьте готовы заплатить за пользование таким кредитом в 2-5 раз больше, чем если бы оформление проходило по полной стандартной процедуре кредитования.

Кредитные учреждения с целью привлечения клиентов и наращивания объёма кредитного портфеля заявляют процентную ставку по кредитам на уровне 15-17% годовых в гривне и 9-14% годовых в иностранной валюте, в худшем случае процентная ставка объявляется нулевой.

Размер фактической процентной ставки зависит от вида и срока кредита: процентные ставки по краткосрочным потребительским кредитам обычно выше, чем по жилищным и автомобильным кредитам.

Но по жилищным кредитам значительную часть расходов составляют затраты на оформление недвижимости в ипотеку, её страхование; общая сумма процентов за 10-20 лет пользования кредитом превышает саму сумму кредита в 1,5-3 раза. То же самое происходит и с автокредитами.

Значительную часть своих доходов Кредитные учреждения зарабатывают на различных комиссионных, так как разница между ставкой по кредитам и депозитам позиционируется минимальная либо равная нулю, а получать прибыль всё равно надо. За счёт чего? За счёт различных комиссий, доплат, сборов.

В итоге в Украине Заёмщик фактически с учётом разнообразных прямых и косвенных "взиманий" и других сборов платит Кредитору за кредит не менее 24% годовых - это минимум; средний вариант - 30-40% годовых.

Когда Заёмщик оказывается достаточно легкомысленным, то процентная ставка может составлять 50-80% при получении кредита в некоторых банках и кредитных союзах, которые не стесняются и не сдерживают себя в желании хорошо заработать на простаках.

Встречаются процентные ставки по некоторым "особенно умным" видам кредита, предлагаемым серьёзными, солидными, стабильными кредитными учреждениями, достигающие и превышающие 100% годовых.

Нужно отдать должное уважение находчивости кредитных работников подобных учреждений! Эти кредитчики даже не талантливы, они - гениальны! Содрать с Заёмщика три шкуры, да так, чтобы он этого не заметил и был благодарен, - это искусство! Да, при такой работе без крепких нервов никуда. Хотя бы потому, что не все Заёмщики так глупы, как хотелось бы некоторым.

Приведённые выше цифры - фактические, они составляют часть современной реальности. Не верите? Возьмите кредит и проверьте, кто прав. Буду благодарна за любые Ваши отзывы, которые можете направлять по адресу: getkr@mail.ru

Главная задача для потенциального Кредитора - сбить с толка клиента заявлениями о номинальной процентной ставке, не дать ему время на ознакомление с текстом Кредитного договора, в котором и заложены многочисленные сборы в виде комиссионных и других платежей за различные действия Кредитора, входящие в стандартный набор услуг по кредитованию.

Кредитные учреждения, чтобы ввести потенциального Заёмщика в заблуждение относительно реального размера годовых процентов, часто пользуются термином "переплата по кредиту", как бы подменяющему понятие "процентной ставки", но означающему на деле совершенно иное экономическое явление.

Переплата по кредиту - та сумма денег, которую Заёмщик заплатит за пользование кредитом. Может исчисляться в виде процента от суммы кредита или в виде числа денег от суммы кредита. Если говорят, что переплата по кредиту составляет 10% годовых, или - 120 грн. за годовой кредит в 1200 грн., то значит, процентная ставка по кредиту составит 20% годовых.

То есть, для определения размера переплаты по кредиту надо просто умножить процентную ставку по кредиту на 2.

Только в одном виде кредитования размер переплаты равняется размеру процентной ставки - овердрафте, он же кредитная линия, кредитный лимит и т.д.

При всех остальных видах кредитования физических лиц погашение части долга по кредиту происходит ежемесячно.

Вот и получается, что в первый полный месяц 20% годовых набегают на все 1200 грн, в седьмом месяце проценты уже будут начисляться не на 1200 грн., а всего на 600 грн, т.к. 600 грн. были погашены ранее за шесть предшествующих месяцев (6 месяцев * 100 грн.) В последний месяц проценты будут начисляться только на 100 оставшихся гривен долга.

За счет того, что в первые месяцы проценты за кредит максимальны, а в последние месяцы - минимальны, сумма переплаты за кредит всегда в 2 раза меньше суммы годовых процентов.

В нашем примере переплата за кредит составляет не 240 грн. за год, а всего 120 грн., при процентной ставке 12% годовых, только потому, что сумма выданного кредита погашается Заёмщиком каждым месяц.

Если бы Заёмщик взял тот же кредит на год, но не погашал каждый месяц его 1/12 часть, то переплата за кредит составила бы 240 грн., то есть равнялась бы сумме годовых процентов.

Переплата всегда в 2 раза меньше процентной ставки.

Процентная ставка больше размера переплаты в 2 раза.

Агрессивная реклама некоторых Кредитных учреждений направлена на привлечение разового клиента.

Заёмщика осознанно обманывают и получают прибыль от сделки. Кроме прибыли, таких Кредиторов ничто не интересует.

Доверчивых, юридически и экономически неосведомлённых, нелюбопытных и легкомысленных граждан в стране предостаточно, поэтому пусть о своей репутации заботятся другие учреждения, а "агрессоры" в это время будут получать сверхприбыли.

Обманутые клиенты им не помеха: Кредитный договор подписывали? Подписывали. Содержание Договора читали? Нет! Ваши проблемы!!! Какие могут быть ещё вопросы?

На самом деле фактические кредиты "под ноль процентов" могут выдавать только непосредственно торговые предприятия, реализующие свой товар с отсрочкой или рассрочкой платежа. Мы уже говорили об этом виде кредита - товарном.

При товарном кредитовании торговое предприятие получает плату за предоставляемую отсрочку в виде особой наценки и отсутствия скидки, которая предоставляется Покупателю при полном расчёте наличными.

Поэтому заверю Вас ещё раз: бесплатные кредиты в природе не существуют.

Мало того, что выдача бесплатных кредитов запрещена законом, кроме этого верить в бесплатные кредиты, это всё равно, что верить в золотую рыбку или добрую фею. Все мы любим сказки, все мы хотим легко и быстро разбогатеть, но пока мы мечтаем, другие заколачивают состояния на нашей вере в "сказочный кредит".

Бесплатный кредит - фантазия, не имеющая к реальности никакого отношения.

Интересно, что так преследуемые в советское время западные капиталисты, предоставляют своим гражданам ипотечные кредиты в США с процентной ставкой 3-5% годовых сроком до 30 лет, 7-10% годовых - в Германии и других странах Западной Европы.

Учитывая нестабильность и убыточность экономики нашего государства, украинским гражданам такие ставки не "грозят".

Кредиты на приобретение недвижимости обычно являются долгосрочными, так как сумма ипотечного кредита представляет собой большую сумму денег из-за стабильно высоких цен на жилье и землю, а доходы Заёмщиков не достаточны для возврата суммы кредита за короткий период.

Широкое внедрение ипотечного кредитования в нашей стране будет возможно тогда, когда доходы у граждан будут высокими и стабильными.

На данный момент ипотечный кредит не доступен рядовому гражданину со средним ежемесячным доходом в 1000 грн.

Только некоторые граждане, среднемесячный доход которых равняется 3000-4000 грн. могут позволить себе такую роскошь и получить ипотечный кредит. При этом порядка 2000-3000 грн. будут "уходить" на погашение долга по кредиту и процентам ежемесячно, на удовлетворение текущие потребностей будет оставаться незначительная сумма средств.

Заметим, что основной клиентурой по получению ипотечного кредита пока являются различные начальники и высокооплачиваемые специалисты, а также лица, имеющие значительный неофициальный доход. Для простого человека ипотечный кредит в основном недоступен из-за его дороговизны.

В настоящее время основную массу жилищных кредитов выдают примерно тридцать ведущих банков.

В Украине уже существует положительный опыт ипотечного кредитования приобретения жилья на первичном рынке в городе Киеве банком "Аркада", сотрудничающего со строительной компанией "Киевгорстрой".

Кредиты "Аркады" - долгосрочные - до 30 лет, выдаются гражданам после уплаты последними первоначального взноса в размере не менее 30% от стоимости квартиры с обязательством Заёмщика за месяц до сдачи дома в эксплуатацию выплатить все 100% стоимости квартиры.

Кредит предоставляется в гривне с учётом инфляции, процентная ставка составляет 10,5% годовых.

Ипотечные кредиты банк "Аркада" выдавал при наличии Инвестиционного договора Заёмщика с Застройщиком. То есть, схема с Инвестиционными договорами уже доказала своё право на существование, но, по определённым причинам, известным нашим дорогим законодателям, в настоящее время является нелегитимной, а другие легитимные схемы не опробованы и рискованны.

Также уже существует отрицательный опыт ипотечного кредитования строительства жилья - мошенническая пирамида "Элита-центр" собирала деньги с нескольких граждан для приобретения одной и той же квартиры. В результате руководство этой фирмы с деньгами растворилось в воздухе, а тысячи людей остались и без денег, и без крова. И это далеко не единственная афера в сфере жилищного строительства.

Итак, подведём итоги.

Ипотечный кредит - долгосрочный кредит сроком от 5 до 30 лет, Предмет ипотеки - недвижимость - находится во владении и пользовании Заёмщика, но право распоряжения принадлежит Кредитору, процентная ставка по ипотечному кредиту - невысокая, сумма кредита не превышает 60-80% от стоимости недвижимости, Договор ипотечного кредитования заключается одновременно с нотариально заверяемым Договором ипотеки и его государственной регистрацией в БТИ.

Наибольшее количество ипотечных кредитов в 2005 году в Украине выдали банки с иностранным капиталом.

Автор: ©Петраш Татьяна

Источник и правообладатель: ©www.gain.com.ua

Копирование и распространение материалов сайта без ссылки на главную страницу ЗАПРЕЩЕНО.